La versatilità dell'asset class immobiliare - l'esperienza di Singapore

Titolo originale:

The Versatility of the Real Estate Asset Class - the Singapore Experience

Contenuto del libro:

Il capitolo 1 analizza da vicino due tipi di investitori eterogenei (momentum e disposition) per formare un modello differenziale unico, per interpretare le dinamiche dei prezzi delle abitazioni. Tre parametri sono fondamentali: l'autocorrelazione, il tasso di mean reversion e l'aggiustamento contemporaneo verso il prezzo di equilibrio a lungo termine. L'implicazione principale è che il boom del 2006 del mercato immobiliare privato di Singapore non offre un'ampiezza pari a quella del guadagno dei prezzi nel boom e nella ripresa degli anni '90 nel lungo periodo. Il mercato immobiliare privato di Singapore è a basso rischio e offre rendimenti stabili grazie a una divergenza praticamente nulla anche negli anni '90 speculativi. Il modo migliore per investire è considerare la strategia del momentum ed evitare il comportamento del gregge per la sostenibilità dei profitti. Per i responsabili delle politiche, il mercato immobiliare privato di Singapore è eccessivamente smorzato nel lungo periodo. Il Capitolo 2 adotta la teoria dei giochi per analizzare il mercato oligopolistico dello sviluppo residenziale privato; la determinazione dei prezzi di vendita dello sviluppo residenziale in un mercato incerto e in presenza di informazioni incomplete da parte dei costruttori concorrenti; l'interazione dinamica tra i costruttori; gli sfasamenti temporali del completamento del progetto di sviluppo dall'inizio del progetto; il lancio dello sviluppo residenziale per la vendita prima del completamento e i vincoli di capacità dello sviluppo residenziale stesso. Gli sviluppatori tendono a cooperare per ottenere vantaggi a lungo termine, provocando un rallentamento delle vendite.

I profitti relativamente elevati, ottenibili nei primi periodi, consentono di praticare prezzi inferiori agli altri e di vendere molto più rapidamente. Il vantaggio del primo arrivato in un nuovo mercato è evidente. Con l'aumento dell'incertezza, i prezzi diminuiscono, mentre aumenta la variabilità dei prezzi. Il capitolo 3 analizza la natura istituzionale dell'origine giuridica e i rendimenti totali (TR), derivanti dall'investimento nel settore immobiliare diretto di un Paese, attraverso l'adozione di un modello multifattoriale di arbitrage pricing theory (APT). Il modello autoregressivo del 1° e 4° ordine viene adottato per smussare i TR. I dati de-smotizzati vengono utilizzati insieme a due variabili macroeconomiche (tasso di crescita del PIL reale e tasso di interesse) e a un fattore di rischio immobiliare (tasso di sfitto) per formare il modello strutturale multifattoriale. Viene condotta un'analisi panel pooled con le dummy del sistema legale, che indicano l'origine legale britannica e l'origine legale francese, e i caricamenti dei fattori (ovvero la sensibilità del fattore di rischio ai TR). I fattori di rischio macroeconomici e immobiliari in equilibrio influenzano i TR. Il tasso di posti vacanti ha un premio di rischio elevato e significativo a causa del suo impatto diretto sui TR, rispetto al tasso di crescita del PIL e al tasso di interesse. Il capitolo 4 si occupa dell'investimento mezzanino immobiliare (REMI), un nuovo strumento finanziario per il mercato immobiliare asiatico, ed esamina la struttura del REMI, la misurazione e le caratteristiche dei suoi rischi e dei suoi rendimenti attraverso un modello ad albero binomiale degli asset (BAT) prospettico.

Viene adottata una probabilità di pricing neutrale rispetto al rischio. Il REMI comporta un rischio maggiore rispetto ai tipici prestiti bancari commerciali, con conseguenti tassi di interesse più elevati rispetto al puro capitale. I diversi problemi di rischio si concentrano su due fonti principali: il rischio del rapporto prestito/valore (LTV) finanziario e il rischio del mercato immobiliare e dei capitali. Il Capitolo 4 risponde all'esigenza di colmare la lacuna relativa alla struttura e alla performance del REMI in regime stazionario, utilizzando informazioni e fonti di dati affidabili e autorevoli. Infine, il Capitolo 5 offre la conclusione del libro.